01Mīts par ilgtermiņa stabilitāti
Latvijā ilgi valdīja uzskats, ka ilgtermiņa īres līgums ir drošākais veids, kā pelnīt no sava dzīvokļa. Stabils īrnieks, fiksēta summa katru mēnesi, minimāla galvassāpe. Tā vismaz izskatās uz papīra.
Realitātē Rīgas centrā aina ir niansētāka. Fiksētā summa nāk ar slēptām izmaksām — kavētiem maksājumiem, neplānotiem remontiem, mēnešiem starp īrniekiem un nespēju cenu pielāgot tirgum. Tikmēr īstermiņa īre ar profesionālu pārvaldību daudzos gadījumos pelna ievērojami vairāk, vienlaikus saglabājot elastību.
Jautājums nav, kura stratēģija ir drošāka. Jautājums ir, cik jums maksā šķietamā drošība.
Šajā rakstā mēs salīdzinām divus reālus piemērus — divus līdzīgus divistabu dzīvokļus Rīgas centrā, vienu ilgtermiņā, otru īstermiņā. Skaitļi balstās uz reālu dzīvokli mūsu portfelī, nevis teorētisku aprēķinu.
02Divi dzīvokļi, divas stratēģijas
Lai salīdzinājums būtu godīgs, sākam ar diviem pēc iespējas līdzīgākiem dzīvokļiem — abi divistabu, abi Rīgas centrā, abi labā stāvoklī. Atšķiras tikai stratēģija.
Jānis izvēlas klasiku
Jānis savu dzīvokli izīrēja ilgtermiņā, jo tas šķita drošāk un vienkāršāk. Viņš atrada īrnieku, kas maksāja stabilu summu mēnesī plus komunālos. Šķietami mierīgs ienākums — līdz pirmajām kavētajām maksājumu nedēļām, problēmām ar mantojumu un neplānotam remontam, ko nesedza neviena drošības nauda.
Jēkabs sadarbojas ar Kanor
Jēkabs savu līdzīgo dzīvokli nodeva īstermiņa īrei kopā ar Kanor Management. Viņa ienākumi svārstījās atkarībā no sezonas — augsti vasarā un konferenču nedēļās, zemāki janvārī. Bet pēc visiem nodokļiem, komisijas, komunālajiem un uzkopšanas viņa kontā vidēji palika ≈ 12 244 € gadā (≈ 1 020 € mēnesī) — par 4 144 € jeb 51 % vairāk nekā Jānim ilgtermiņā. Un Jēkabam pašam nebija jātērē sava laika, jo visu procesu vadīja pārvaldnieks.
03Skaitļi blakus — gada salīdzinājums
Šī tabula apkopo abas stratēģijas uz viena reāla Rīgas centra dzīvokļa. Skaitļi ir ilustratīvi — jūsu rezultāts atkarīgs no atrašanās vietas, lieluma un sezonas.
| Faktors | Ilgtermiņa īre | Īstermiņa īre ar Kanor |
|---|---|---|
| Īres ienākumi gadā (jūsu kontā) | ≈ 8 100 € | ≈ 12 244 € |
| Mēnesī (jūsu kontā) | ≈ 675 € | ≈ 1 020 € |
| Starpība | bāzes līnija | +4 144 € / +51 % gadā |
| Īres periods | Fiksēts, 12+ mēneši | Elastīgs — dažas naktis līdz mēnešiem |
| Dzīvokļa nodilums | Augsts — ikdienas slodze | Zems — regulāra uzturēšana starp viesiem |
| Pieejamība īpašniekam | Nepieejams | Pieejams pēc vajadzības |
| Cenas pielāgošana | Grūti mainīt | Dinamiska, atbilstoši sezonai |
| Komunālie maksājumi | Maksā īrnieks | Iekļauti — kārtojam mēs |
| Nodokļi un grāmatvedība | Jūsu pienākums | Iekļauti — kārtojam mēs |
Kā redzams, īstermiņa īre ar profesionālu pārvaldību šajā gadījumā ienesa īpašniekam ≈ 12 244 € gadā (≈ 1 020 € mēnesī) jūsu kontā — par 4 144 € jeb 51 % vairāk nekā ilgtermiņa līgums, un tas jau ir neto, pēc visiem nodokļiem, komisijas, komunālajiem un uzkopšanas.
04Kāpēc īstermiņš pelna vairāk
Šī starpība nav nejaušība. Tā izriet no četriem konkrētiem mehānismiem, kas ilgtermiņa līgumā vienkārši nedarbojas.
- Cena seko pieprasījumam. Vasarā, konferenču nedēļās un kruīzu kuģu dienās nakts cena Rīgas centrā ir krietni augstāka. Dinamiska cenu noteikšana noķer šos uzplaiksnījumus; fiksēta ilgtermiņa likme — ne.
- Augstāka vidējā nakts vērtība. Pat ar dažām tukšām naktīm mēnesī, summa no rezervācijām pārsniedz vienu fiksētu ilgtermiņa maksājumu.
- Vairākas platformas, ne viens īrnieks. Airbnb, Booking.com un Vrbo kopā nodrošina stabilu rezervāciju plūsmu — risks nav atkarīgs no viena cilvēka maksātspējas.
- Sezonas augšupejas tiek izmantotas. Ilgtermiņa līgums nofiksē cenu uz 12 mēnešiem. Īstermiņš katru sezonu sāk no jauna ar tirgus cenu.
05Ko bruto skaitlis neparāda
Godīgam salīdzinājumam jārunā arī par izmaksām. Īstermiņa īre nes augstāku bruto ieņēmumu, bet tai ir reālas darbības izmaksas, kuru ilgtermiņa īrei nav.
- Uzkopšana starp viesiem. Katra rezervācija prasa profesionālu uzkopšanu un veļas maiņu. Ar pārvaldnieka komandu tā izmaksā daļu no tā, ko maksātu atsevišķs pakalpojums.
- Pārvaldības komisija. Rīgā tā parasti ir 15–25% no bruto, atkarībā no pakalpojuma līmeņa. Tas ir tieši tas, kas atbrīvo īpašnieku no 40–60 stundām darba mēnesī.
- Pieejamības kritumi. Daži periodi gadā ir klusāki. Tieši tāpēc dinamiska cenu noteikšana ir svarīga — tā piepilda kalendāru tad, kad citi atstāj naktis tukšas.
Pēc visām šīm izmaksām tīrais ieņēmums īpašniekam šajā piemērā joprojām būtiski pārsniedza ilgtermiņa līgumu. Tieši tāpēc skatāmies uz neto, ne tikai bruto — un tieši tā izskatās mūsu aprēķins jūsu dzīvoklim.
06Kad ilgtermiņš tomēr ir labāka izvēle
Mēs nepārdodam īstermiņu kā universālu atbildi. Dažās situācijās ilgtermiņa līgums joprojām ir pareizākais lēmums — un godīgi to pateikt ir daļa no mūsu darba.
Dzīvoklis ārpus tūristu zonas
Ja dzīvoklis atrodas tālu no centra un apskates vietām, īstermiņa pieprasījums ir zems. Ilgtermiņa īrniekam atrašanās vieta ir mazāk kritiska.
Kas der: stabils ilgtermiņa līgums vai hibrīda pieeja.
Maksimāla mierīga prognozējamība
Ja prioritāte ir absolūti nemainīga summa katru mēnesi bez sezonas svārstībām un jūs neapsverat pārvaldnieku, ilgtermiņš ir vienkāršāks.
Kas der: ilgtermiņa līgums ar uzticamu īrnieku.
Vietējie noteikumi ierobežo
Atsevišķos namos vai pašvaldību zonās īstermiņa īre var būt ierobežota. Pirms maiņas pārbaudiet ēkas un pašvaldības noteikumus.
Kas der: ilgtermiņš, līdz noteikumi ir noskaidroti.
Centrā, gatavs viesiem
Divistabu dzīvoklis Rīgas centrā labā stāvoklī — tieši tāds profils, kur īstermiņš ar profesionālu pārvaldību parasti pelna visvairāk.
Kas der: īstermiņa īre ar pilna servisa pārvaldību.
07Kas izšķir starpību — pārvaldība
Pati par sevi īstermiņa īre nesola ≈ 12 244 € jūsu kontā. Tā ir profesionāla pārvaldība, kas pārvērš augstu pieprasījumu reālā neto ienākumā. Lūk, kā tas izpaužas praksē — viens reāls Jēkaba dzīvokļa stāsts.
Jēkabs sākotnēji bija skeptisks par īstermiņa īri — viņam likās, ka tas nozīmēs pastāvīgas galvassāpes. Pēc gada ar pārvaldnieku viņa dzīvokļa ienākumi būtiski pārsniedza ilgtermiņa līgumu, un viņš pats nebija pacēlis nevienu atslēgu.
Tieši šo darbu īpašnieks citādi veiktu pats — 40–60 stundas mēnesī. Vai jūs vēlaties ziedot šo laiku, vai labāk saņemt rezultātu bez iesaistes? Par to, kā tieši strādā mūsu pieeja, vairāk lasiet pakalpojumu lapā, vai iepazīstieties ar komandu, kas to dara.
08Beigās — tendence ir skaidra
Šie ir reāli piemēri no mūsu klientu pieredzes. Protams, rezultāts atkarīgs no dzīvokļa atrašanās vietas, lieluma un citiem faktoriem — un dažās situācijās ilgtermiņš joprojām ir pareizā izvēle. Bet tendence Rīgas centrā ir skaidra.
Īstermiņa īre ar profesionālu pārvaldību var būtiski palielināt jūsu ienākumus no dzīvokļa, vienlaikus saglabājot elastību un saudzējot īpašumu. Skaitlis, ko redzējāt — ≈ 12 244 € pret ≈ 8 100 € jūsu kontā gadā, +4 144 € jeb +51 % — nav solījums. Tas ir piemērs tam, kas iespējams ar pareizu dzīvokli un pareizu pārvaldību.
Vēlaties zināt, ko pelnītu tieši jūsu dzīvoklis? Aprēķins — bezmaksas, 48 stundu laikā, bez saistībām.
